调整物业费应经“双过半”业主同意

    物业管理关系到千家万户，是老百姓关心的民生话题。小区公共收益归谁？物业费收取难怎么办？专项维修资金什么情况下能使用？屡次失信的不良业主有何惩处办法？ 我省将用法治促改革，《湖南省物业管理条例》有望成为全省物业管理改革的指引。

    26日上午，湖南省十二届人大常委会第三十二次会议听取了省政府关于该条例草案的说明，两天后大会将对条例进行分组审议。

    上万人的小区

    业主大会咋成立？

    湖南省人大常委会对此项立法进行了1年多的调研。相关统计数据显示，我省目前有小区近2万个，而成立业委员的不到三成，业委会成立难的情况较为普遍，特别是有些上万人的小区怎样成立业主大会十分头疼。

    为了解决这一现实矛盾，《湖南省物业管理条例》提出，规模较大的住宅小区，配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划分或者调整为两个以上物业管理区域。业主人数众多的小区，可以成立业主代表大会，履行业主大会职责，业主代表大会同业主大会具有同等法律地位。

    具备下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会：交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上的；交付使用的户数达到总户数百分之五十以上的；交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之三十以上，且首期交付的物业专有部分交付使用时间满两年的。

    圈占绿地乱停车辆

    物业有权制止

    乱停车辆、占道摆摊、圈占绿地……个别业主损害公共利益、扰乱小区秩序的行为屡见不鲜，但物业制止起来有难度，这个难点有望破解。

    《湖南省物业管理条例》明确，物业管理区内禁止擅自将住宅改变为经营性用房或者其他形式的擅自改变物业规划用途；禁止擅自改变房屋外观或者违法搭建建筑物、构筑物；禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层卧室、客厅、餐厅、书房、厨房之上；禁止违反规定停放车辆、饲养动物等十二种行为。

    对违反国家有关规定或管理规约、临时管理规约的业主或使用人，业主委员会、物业服务企业应当制止；制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门处理。对违反国家有关规定的行为，应在12小时内报告有关部门。

    调整物业费

    应经“双过半”业主同意

    物业费每个小区的标准都不一样，收多了业主不同意，收少了，物业服务企业“搞不起”。

    针对物业费收费乱的问题，《湖南省物业管理条例》作出了明确的规定。物业服务合同期内不得擅自调整物业服务收费标准。特殊情况确需调整的，应当在物业管理区域内按幢公示拟调价方案、拟调价理由、成本变动情况等相关资料，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意后，与业主委员会签订合同变更协议。

    物业服务企业不得向业主收取任何未予标明和公示的费用。专业经营单位委托物业服务企业代收费的，手续费由委托单位支付，物业服务企业不得向业主收取手续费等其他费用。

    专项维修金

    可购买国债

    住宅专项维修资金续交难、使用难，对此百姓反映强烈。

    《湖南省物业管理条例》强调，同一物业管理区域内，有两户以上业主的住宅物业和非住宅物业，业主应当交存专项维修资金。

    常规、可预见的小额维修，可以采取业主大会一次投票集中表决多个维修项目的方式安排专项维修资金的使用。数额较大且非紧急的维修项目，应当采取业主大会一次投票表决一个维修项目的方式决定专项维修资金的使用。发生危及或者可能危及人身财产安全的紧急情况，需要立即维修的，可以由业主委员会安排先维修，事后报告业主大会和向全体业主公示。

    经业主大会同意，在保证专项维修资金正常使用的前提下，可以将专项维修资金用于购买国债。■记者 刘璋景 

    实习生 李丹 任洁露